Reddito da locazione di immobili: la cedolare secca e la Cassazione contro l’Agenzia delle Entrate
L’argomento di oggi
I quesiti su questo argomento ci sono posti da clienti ©ADVMANAGER di varie Regioni d’Italia: Triveneto, Toscana, Lazio, Puglia: li sintetizziamo come segue.
(A) Seguendo le indicazioni illustrate al § 8.7 della “MINIGUIDA – L’ottimizzazione fiscale delle Agenzie di Viaggi e Turismo” [SFAdV n. 10003], ho affittato una parte della mia abitazione per la legale della SRL che gestisce l’agenzia di viaggi.
(B) Inoltre sto valutando di acquistare, sempre personalmente, il negozio a fianco della nostra attuale sede operativa, per affittarlo all’agenzia che necessita di nuovi spazi. Ho visto però che per me persona fisica la tassazione Irpef del reddito da locazione andrebbe all’ultima aliquota marginale e cioè il 43%, mangiandomi in sostanza metà del canone. La mia domanda è: esistono delle soluzioni per evitare questo salasso? Posso per esempio splittare dal canone delle spese di gestione del fondo, togliendole dalla tassazione?
1. Possedere un’unità immobiliare come persona fisica offre un vantaggio importante: in caso di rivendita oltre i 5 anni dall’acquisizione la plusvalenza è esente da tassazione.
2. Un secondo vantaggio può essere che per il proprietario persona fisica il reddito derivante dal canone di locazione può, a determinate condizioni (per i dettagli vedi i successivi cpv. 2 e 3), essere assoggettato al regime fiscale della cedolare secca come imposta sostitutiva definitiva, sottraendolo quindi al cumulo dei redditi Irpef incluse le addizionali comunali e regionali e le imposte di registro e bollo. Per contro il canone di locazione non può essere aggiornato per l’intera durata del contratto, inclusa la variazione dell’indice ISTAT. Ricordiamo che in assenza di cedolare secca il reddito da canone di locazione è imponibile Irpef al 95% per effetto della deduzione forfettaria del 5% a copertura delle spese di manutenzione ordinaria.
3. Al di là di queste prime considerazioni, la convenienza va studiata caso per caso incrociando in modo complesso la seguente serie di parametri.
[omissis]
4. Le caratteristiche e i requisiti per poter applicare la cedolare secca sui canoni di locazione sono i seguenti.
[omissis]
5. Per le locazioni brevi turistiche, dalla terza unità locata in poi l’attività è considerata oggettivamente imprenditoriale, vale a dire che il proprietario ancorché persona fisica deve assolvere i seguenti adempimenti:
i) aprire la partita Iva;
ii) iscriversi al Registro delle Imprese presso la CCIAA;
iii) iscriversi alla gestione IVS Commercianti dell’INPS;
iv) inviare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune competente;
v) assoggettare il reddito derivante dai canoni di locazione ad Irpef con l’applicazione dei relativi scaglioni (non è più possibile avvalersi del regime della cedolare secca).
6. Ci imbattiamo qui ancora una volta in una delle tipiche interpretazioni divergenti che mettono in serie difficoltà l’imprenditore. Secondo l’Agenzia delle Entrate è requisito abilitante del regime di cedolare secca che non solo il locatore, ma anche il conduttore sia una persona fisica al di fuori dell’attività d’impresa (requisito 4.i). Il D. Lgs. n. 23/14.03.2011 all’art. 3 comma 6 esclude dall’agevolazione, sostiene l’ADE, le locazioni effettuate nell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni e il regime sostitutivo non spetta al locatore in presenza di un conduttore, soggetto economico o societario, che esercita nell’immobile un uso strumentale con oggettive finalità commerciali (fosse anche una foresteria per i collaboratori) e quindi estraneo allo spirito dell’agevolazione.
7. Viceversa la Corte di Cassazione, all’esito di vari ricorsi presentati dai proprietari, con le sentenze n.12395 del 07.05.2024, n. 12076 e n. 12079 del 07.5.2025 ha espresso l’interpretazione opposta: il regime di cedolare secca spetta anche se il conduttore è una società o un professionista, purché sia il locatore a non essere un soggetto economico commerciale e l’unità immobiliare (accatastata come indicato al punto 4.ii) venga adibita all’uso consentito dalla sua destinazione d’uso. L’esclusione dal regime di favore, sostiene la Cassazione, è prodotta unicamente dall’eventuale attività d’impresa esercitata dal locatore, il quale se agisce… [omissis]
8. Il caso A ricade nella trattazione illustrata nel § 3 e il ricorso alla cedolare secca potrebbe essere invocato, ricordando tuttavia che le pronunce di Cassazione hanno valore esecutivo solo inter partes, ossia fra le parti attrici del contenzioso, ma non hanno valore di norma cogente erga omnes. Considerando quindi il rischio e i costi di una procedura legale contro l’Agenzia delle Entrate in relazione agli importi in gioco, il nostro suggerimento è di non applicare per il momento la cedolare secca, sottoponendo il 95% dei canoni incassati a tassazione Irpef, e di attendere le auspicate novelle di Cassazione o di Legge.
9. Nel caso B la risposta è semplice ed è purtroppo avversa alle aspettative dell’istante: il proprietario non potrà applicare il regime fiscale della cedolare secca trattandosi della locazione di una unità di categoria catastale e destinazione d’uso urbanistica C/1, strumentale per natura.
10. Per saperne di più (l’articolo è stato condensato per ragioni di spazio): Sportello Fiscale AdV n. 129 oppure videochiama online via Teams “fscottipartners”, Mercoledì Fisco, ogni settimana ore 15/16 prenotandoti via email all’indirizzo gm@fscottipartners.it
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Francesco Scotti senior advisor L. n. 4/2013, coordinatore
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