Affitti brevi, è bagarre
dopo il giro di vite Ue
Più che una stretta un durissimo giro di vite. Nessuna retromarcia di Bruxelles sugli affitti brevi, nonostante le polemiche seguite alla diffusione della
bozza dell’Affordable housing act, la nuova regolamentazione europea in materia.
Martedì il commissario Ue all’Edilizia abitativa, Dan Jorgensen, ha presentato, insieme alla vicepresidente della Commissione europea, Teresa Ribera, il testo che il governo comunitario intende adottare per fornire alle amministrazioni locali gli strumenti normativi per frenare le locazioni turistiche.
Il provvedimento – questa è la novità menzionata dal Sole 24 Ore, con alcuni passaggi inseriti nel testo finale – riguarda anche le case vuote tenute e disposizione.
Prima di ottenere l’approvazione definitiva, comunque, il testo dovrà passare dal Parlamento Ue e dal Consiglio.
I punti chiave
L’elemento chiave del provvedimento, lo ricordiamo, è la definizione di area “sotto stress abitativo“, vale a dire quei quartieri per i quali alcuni indicatori denunciano una situazione insostenibile per i residenti. Comuni e Regioni, quindi ,potranno adottare contromisure per invertire il trend negativo e restringere l’accesso alle locazioni turistiche, come già succede a Firenze e Bologna.
In ogni caso, le restrizioni potranno durare al massimo cinque anni. Se i numeri dell’area sotto stress restassero negativi, sarà possibile una proroga.
“Per quanto riguarda le case vuote – puntualizza il Sole 24 Ore – il regolamento mette l’ombrello europeo a disposizione dei Comuni che vogliano anche disincentivare gli immobili a disposizione. Anche in questo caso con restrizioni ad affitto e compravendita, che però non potranno, essere applicate se la casa resterà vuota per motivi di studio, lavoro e salute.
«Non stiamo imponendo obblighi – precisa Ribera –La decisione di intervenire e la scelta delle misure da adottare rimangono di esclusiva pertinenza dell’autorità competente».
Le reazioni
In Italia, intanto, proseguono le reazioni al provvedimento.
«Vietare gli affitti brevi in maniera indiscriminata – attacca il vicepresidente del Senato, Gian Marco Centinaio – non risolve l’emergenza abitativa e non migliora la vivibilità dei centri storici. È solo l’ennesimo attacco dell’Europa alla proprietà privata e ai risparmi dei cittadini. Con le norme proposte dalla Commissione Von der Leyen, un Comune può impedire a una famiglia di aprire la propria seconda casa ai turisti, trattandola come se fosse uno speculatore che controlla interi quartieri. Noi dobbiamo aiutare i cittadini a sostenere il loro reddito, non ostacolarli».
Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, accoglie invece con favore l’impianto del regolamento europeo proposto dalla Commissione: «Affronta un tema cruciale da noi sollecitato da tempo: la necessità di governare in modo chiaro ed equilibrato il fenomeno degli affitti brevi, restituendo alle amministrazioni locali strumenti certi per arginare le distorsioni del mercato. Accogliamo con favore l’orientamento di
fornire un solido e definito potere di regolamentazione ai Comuni».
«In Italia finora – prosegue Fabri – le delibere e i tentativi di regolamentazione promossi dalle diverse amministrazioni locali hanno incontrato un
percorso complesso, spesso ostacolato da incertezze normative e contenziosi. L’introduzione di un quadro di riferimento comune e di parametri oggettivi per individuare le aree sotto stress abitativo consentirà finalmente ai sindaci di intervenire con delibere efficaci per contenere la speculazione e tutelare la vivibilità delle nostre città.
C’è un però, conclude Fabri: «Sì a una gestione equilibrata, alla trasparenza e al ripristino di una corretta dinamica di mercato, no a vincoli che ledano ingiustificatamente la proprietà privata».
La pensa diversamente Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia: «La proposta pretende di attribuire a non meglio precisate autorità competenti nei vari Paesi il potere di vietare la compravendita di immobili e di utilizzarli per locazioni di breve durata. Non sta né in cielo né in terra, sia per ragioni di rispetto del principio di sussidiarietà, sia per la smaccata violazione della libertà contrattuale e del diritto di proprietà».
Contro il regolamento Ue anche Aigab: «La Commissione Ue – sottolinea il presidente Marco Celani – ha scelto di dare una risposta semplice a un problema complesso. I cittadini europei si aspettavano risorse per aumentare l’offerta di alloggi e ha scelto invece di limitare diritti delle famiglie italiane sia rispetto agli affitti brevi che alla possibilità di vendere o compare seconde case. La misura scontenta milioni di famiglie senza avere impatti significativi sui problemi reali».
«In altre parole – continua Celani – mancano evidenze che dimostrino che il Regolamento migliorerà l’accessibilità economica o la disponibilità delle abitazioni, mentre il potenziale danno per cittadini, famiglie, imprese e Pmi e comunità locali è concreto, così come la perdita di posti di lavoro».
E Aigo Confesercenti scrive al ministro del Turismo, Gianmarco Mazzi, chiedendo “un confronto sulla posizione italiana, per coordinare l’interlocuzione con i nostri rappresentanti nel Parlamento europeo.
«È necessario intervenire subito, prima che gli orientamenti negoziali si consolidino a livello nazionale ed europeo – avverte il presidente nazionale Claudio Cuomo – Le decisioni che saranno assunte potranno incidere direttamente sulle locazioni brevi, sulla ricettività extralberghiera e sull’ospitalità diffusa. Il ministero e le organizzazioni rappresentative del comparto devono essere coinvolti fin dalle prime fasi del negoziato».
Aigo condivide l’obiettivo di affrontare la crisi abitativa e valuta positivamente il richiamo della proposta europea ai principi di necessità, proporzionalità, trasparenza e revisione, ma ritiene indispensabile evitare che le locazioni brevi siano considerate automaticamente la causa della carenza di abitazioni.
«Ogni intervento – prosegue Cuomo – deve essere fondato su dati affidabili e sulle condizioni effettive dei singoli territori. Non si possono applicare le stesse soluzioni alle grandi città, ai borghi, alle aree interne e alle destinazioni stagionali. Occorre inoltre distinguere chiaramente tra strutture ricettive extralberghiere, locazioni turistiche, attività occasionali e situazioni di abusivismo. L’Italia deve sostenere una posizione capace di conciliare il diritto all’abitare con la libertà d’impresa, la tutela degli operatori regolari e la competitività dell’offerta turistica nazionale».
E l’extra-alberghiero cresce
Intanto, gli affitti brevi e l’ospitalità extra-alberghiera continuano a crescere, anche se alla velocità con cui è cambiato il modo di cercare e prenotare un soggiorno non sempre corrisponde un’evoluzione altrettanto rapida dei processi che iniziano dopo la prenotazione.
Secondo Istat, nel primo trimestre 2026 il comparto ha superato 6,9 milioni di arrivi e raggiunto 25,3 milioni di presenze, con una crescita del 14,7% rispetto allo stesso periodo del 2025, contro il +3,9% registrato dal settore alberghiero.
Già nel 2024 Istat aveva censito quasi 317mila alloggi privati gestiti in forma non imprenditoriale, per circa 1,5 milioni di posti letto.
La crescita quantitativa sta inoltre lasciando spazio a una progressiva professionalizzazione del settore. Secondo Aigab, a giugno 2026 circa 492mila seconde case risultavano presenti nel circuito del vacation rental e circa 123mila erano gestite da aziende specializzate.
Rivoluzione digitale
La rivoluzione digitale ha già trasformato il settore dell’ospitalità. Tra il 2018 e il 2024 le notti prenotate in Italia attraverso le principali piattaforme online sono quasi raddoppiate, passando da circa 66 a 127 milioni (+92%). Nel 2025 l’Italia, con 139 milioni di pernottamenti intermediati da Airbnb, Booking ed Expedia, si è confermata il terzo mercato europeo. A una digitalizzazione molto avanzata sul fronte della prenotazione, non sempre però corrisponde un livello altrettanto elevato di automazione dei processi che seguono la vendita.
A questo si aggiunge un contesto normativo sempre più strutturato. L’introduzione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e del Codice Identificativo Nazionale ha accelerato il processo di tracciabilità e digitalizzazione del comparto, rendendo sempre più importante per gli operatori disporre di processi organizzati, affidabili e scalabili.
E Salvatore Solito, ceo e founder di E-Instant – startup italiana nata con l’obiettivo di digitalizzare e automatizzare alcuni dei processi più ripetitivi della gestione delle strutture ricettive e degli affitti brevi – spiega: «Il mercato dell’ospitalità è cambiato molto, ma esiste ancora una distanza tra quanto è semplice acquistare e prenotare online e quanto può essere complesso gestire operativamente ciò che accade dopo. Per molti gestori check-in, identificazione degli ospiti, accessi e adempimenti significano passaggi differenti e tempo sottratto alla gestione del business».
