Affitti brevi, come cambia il settore con le nuove regole in Manovra
«Dal terzo immobile in locazione turistica si configura il reddito d’impresa: o si rientra nel medio periodo oltre i 31 giorni, oppure si apre la Partita Iva». Il presidente di Property Managers Italia, Lorenzo Fagnoni, spiega le nuove regole sugli affitti brevi con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni sulla cedolare secca previste dalla Manovra 2026: confermata l’aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo.
«È un tema che riguarda potenzialmente una platea molto ampia di operatori e proprietari – continua Fagnoni – e proprio per questo è utile fare chiarezza sulle strade realisticamente percorribili, evitando letture semplicistiche o scelte affrettate. Il punto di partenza è comprendere che dal terzo immobile destinato alle locazioni brevi il reddito viene ora qualificato come reddito d’impresa. Questo significa chei proprietari devono decidere consapevolmente come organizzare il proprio portafoglio immobiliare, valutando domanda locale, numeri e qualità degli immobili».
“Una prima possibilità – precisa ancora – è quella di riportare almeno un’unità abitativa su locazioni di durata pari o superiore a 31 giorni. È una soluzione praticabile solo laddove esista una domanda reale e strutturata per il medio periodo, come quella legata a studenti, lavoratori fuori sede o aziende. In assenza di questo tipo di mercato, il rischio è di trovarsi con immobili difficili da collocare e risultati economici poco sostenibili. L’alternativa è aprire la Partita Iva e proseguire l’attività sulle locazioni turistiche. Se gli immobili sono di buona qualità e capaci di generare reddito l’aumento del carico fiscale e contributivo può essere compensato da una gestione più strutturata e razionale».
C’è un altro aspetto da approfondire, sottolinea Fagnoni: «In regime d’impresa diventa possibile dedurre i costi di gestione, dalle manutenzioni agli arredi, dalle consulenze al marketing, con una maggiore coerenza tra costi sostenuti e reddito prodotto. Inoltre, una struttura imprenditoriale offre maggiore continuità operativa e una credibilità superiore nei rapporti con banche, fornitori e partner».
«Non esiste una soluzione valida per tutti – conclude – La valutazione va fatta caso per caso, partendo dai numeri, dalla domanda locale e dalla qualità del prodotto. Le nuove regole impongono maggiore consapevolezza nella gestione degli immobili, ma offrono anche strumenti per organizzare l’attività in modo corretto e sostenibile».
