Hôtellerie, investimenti a gogò: il report 2025
Nel 2024, il mercato immobiliare alberghiero ha fatto registrare, in Italia, investimenti prossimi ai 2,2 miliardi di euro, in aumento del 50% rispetto al 2023. Nel corso del primo semestre del 2025, l’espansione delle catene e le attività dei principali operatori del mercato hanno consolidato e migliorato le dinamiche dell’anno precedente, permettendo agli investimenti di superare gli 1,5 miliardi di euro.
In Europa, gli investimenti nel settore alberghiero hanno raggiunto i 22,5 miliardi di euro, con un incremento del 40% rispetto al 2023, segnando la miglior performance dal 2019. Questi sono alcuni dei dati che emergono dal rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato a Milano nel corso di Hospitality Forum 2025, organizzato da Castello Sgr (uno dei più importanti investitori in questo segmento) e Scenari Immobiliari.
IL MERCATO IN EUROPA
In Europa, nel 2024, sono state concluse circa 1.000 transazioni, per un totale di oltre 120.000 camere, e un volume dei portafogli di quasi 8 miliardi di euro, equivalente a oltre un terzo del mercato complessivo. I mercati più attrattivi si sono confermati quelli del Regno Unito, con 7,85 miliardi di euro, seguito dalla Spagna con 3 miliardi e dalla Francia con 2,4 miliardi: questi tre Paesi rappresentano insieme quasi il sessanta per cento del volume totale. L’Italia si è posizionata poco dietro, con risultati anch’essi significativi e che, dopo le perfomance registrate in questi primi mesi del 2025, si prevede possa salire, a spese della Francia, sul podio finale del 2025.
In Italia, le classi luxury e upper upscale hanno attratto complessivamente il 60% degli investimenti degli ultimi 18 mesi (2,3 miliardi di euro): solo nel 2024, le dinamiche di mercato hanno coinvolto più di 6.500 camere.
PROSPETTIVE PER IL 2025
«In Italia – ha affermato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – le prospettive per il 2025 si dimostrano favorevoli, supportate dai risultati del primo semestre, che raccontano un mercato con più di 1,5 miliardi di investimenti domestici e cross-border nel comparto alberghiero, un fatturato solido, una domanda vivace e flussi turistici in crescita, RevPar e Adr che hanno raggiunto livelli record e nuove “dream destination” in territori secondari. Lo sviluppo di nuove forme di ricettività rappresenta una trasformazione rispetto all’hôtellerie tradizionale, trasformazione caratterizzata da una maggiore integrazione con il territorio e un migliore ascolto delle esigenze della domanda. Le destinazioni che sapranno coniugare qualità, sicurezza e flessibilità potranno rafforzare la propria posizione competitiva e contribuire alla sviluppo economico del Paese»
DINAMISMO E SVILUPPO
«Il mercato immobiliare alberghiero italiano sta attraversando una fase di straordinario dinamismo, sostenuto da flussi turistici in crescita, performance operative ai massimi storici e un interesse crescente da parte degli investitori istituzionali», ha commentato Giampiero Schiavo, amministratore delegato e direttore generale di Castello Sgr.
«Le performance del primo semestre confermano il ruolo strategico di questo comparto nell’economia nazionale e una progressiva diversificazione geografica degli investimenti, che oggi coinvolgono tanto le grandi città quanto destinazioni emergenti. In questo scenario, le classi luxury e upper upscale si confermano motori fondamentali della crescita, intercettando una domanda internazionale sempre più esigente e orientata verso esperienze di soggiorno ad alto valore aggiunto. Per rendere strutturale questa traiettoria di sviluppo e consolidare il posizionamento dell’Italia tra le destinazioni più attrattive in Europa, serve accelerare il processo di riqualificazione dell’offerta ricettiva, investendo in innovazione, sostenibilità e qualità architettonica».
Le destinazioni principali restano Firenze, Milano, Roma e Venezia, ma il crescente interesse degli investitori sta portando alla ribalta anche città come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a numerose località lacustri e marittime.
IL VALORE DEL PATRIMONIO ITALIANO
Nel 2024, il valore del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato i 160 miliardi di euro, registrando una crescita dell’11% rispetto all’anno precedente. Di questi, circa 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, pari a oltre l’80% del totale, mentre 29 miliardi sono riferibili al comparto extra-alberghiero. Il numero di strutture ricettive in portafoglio ai 79 fondi immobiliari attivi, di cui solo il 12% italiani, è passato da 144 nel 2023 a 191 nel 2024, facendo salire al 4% la quota delle superfici immobiliari complessive gestite dalle 25 Sgr.
Il fatturato immobiliare del comparto è cresciuto da 3 miliardi nel 2023 a 3,4 miliardi di euro nel 2024. Le previsioni per il 2025 indicano una crescita ulteriore di quasi il 9%, con il superamento dei livelli record del 2019 e il raggiungimento dei 3,7 miliardi di euro.
I TASSI DI OCCUPAZIONE
Nel 2024, il tasso di occupazione delle strutture ricettive di fascia medio-alta ha superato il 65% nella quasi totalità delle città italiane. In particolare, Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia hanno registrato tassi superiori al 75%. Nei primi mesi del 2025, Bologna e Milano hanno mostrato un ulteriore incremento di due punti percentuali, avvicinandosi all’ottanta per cento, mentre Roma e Venezia hanno subito una lieve contrazione.
Le previsioni turistiche per il 2025 delineano un quadro molto positivo: si stimano 134 milioni di arrivi, oltre 467 milioni di presenze e una spesa complessiva prossima ai 135 miliardi di euro.
